Lipsa de folosință a bunului imobil – între protecția dreptului de proprietate și reparația prejudiciului

Potrivit art. 555 alin. (1) Cod civil, „proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege”. Folosința (ius utendi et fruendi) reprezintă, astfel, un element definitoriu al dreptului de proprietate, fiind indisolubil legată de substanța acestuia.

Conform doctrinei de specialitate (A. Pop, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Universul Juridic, 2020, p. 78), folosința presupune nu doar utilizarea fizică a bunului (usus), ci și perceperea beneficiilor patrimoniale rezultate din acesta (fructus), fie sub forma fructelor naturale, fie civile (chiria, dobânda, redevența).

Or, lipsa de folosință apare atunci când, prin fapta unui terț sau în virtutea unei obligații legale, proprietarul este lipsit, în tot sau în parte, de aceste atribute.

Lipsa de folosință apare atunci când titularul dreptului de proprietate este împiedicat, printr-o acțiune sau inacțiune a unui terț, să utilizeze sau să valorifice bunul său imobil. Această împiedicare poate fi:

de drept, când o dispoziție normativă restrânge folosința (ex. servituți legale, afectări de utilitate publică);
de fapt, când terțul ocupă sau exploatează imobilul fără titlu ori împotriva voinței proprietarului.

În ambele cazuri, conform art. 1349 și 1357 Cod civil, prejudiciul suferit de proprietar poate fi reparat prin acordarea de despăgubiri pentru lipsa de folosință.

Astfel, în temeiul art. 1357 C. civ., „cel care cauzează altuia un prejudiciu printr-o faptă ilicită, săvârșită cu vinovăție, este obligat să îl repare”. În materia lipsei de folosință, prejudiciul constă în imposibilitatea utilizării bunului și nevalorificarea fructelor sale civile, în special a chiriei.

După cum s-a reținut în jurisprudență, „dacă imobilul nu este folosit cu titlu legal de către un terţ, el nu datorează o chirie negociată (…), ci o lipsă de folosinţă pe temeiul răspunderii civile delictuale” (T. Bucureşti, s. a V-a civ., dec. nr. 243/2006).

În absența unui raport contractual, despăgubirile pentru lipsa de folosință își găsesc temeiul în răspunderea civilă delictuală. Art. 1381 Cod civil statuează că „cel care cauzează altuia un prejudiciu printr-o faptă ilicită, săvârșită cu vinovăție, este obligat să-l repare”.

Jurisprudența este constantă în a recunoaște dreptul proprietarului de a primi o compensație echivalentă atunci când este privat de folosință. Într-o speță relevantă, s-a statuat că „lipsirea de folosință a unui teren echivalează cu pierderea fructelor civile, iar cuantumul despăgubirii se determină prin raportare la valoarea de piață a chiriei terenului respectiv” (C.A. Galați, dec. nr. 333/2020, în BJCAG 2020, IV, p. 14).

Lipsa de folosință poate apărea în diverse ipoteze:

Ocuparea fără titlu a bunului de către un terț;
Afectarea legală a folosinței printr-un act normativ care impune menținerea unei construcții sau infrastructuri;
Împiedicarea executării unei hotărâri judecătorești care dispune evacuarea unui ocupant (C.A. Galați, dec. nr. 333/2020);
Folosirea abuzivă a bunului de către coindivizari sau colocatari.

În toate aceste cazuri, ceea ce se compensează nu este doar neutilizarea materială, ci valoarea economică a bunului în perioada de indisponibilizare – echivalentul chiriei sau al valorii de piață a folosinței.

Condiții pentru acordarea despăgubirilor

Pentru a obține despăgubiri pentru lipsa de folosință, jurisprudența și doctrina conturează următoarele condiții cumulative:

Existența dreptului de proprietate (dovedit cu acte);
Imposibilitatea de a exercita folosința (prin ocuparea abuzivă, restrângeri legale etc.);
Existența unei fapte ilicite sau a unui impediment normativ compensabil;
Prejudiciul concret suferit (evaluabil în bani);
Raportul de cauzalitate între lipsa folosinței și fapta/actul generator.

Conform art. 550 Cod civil, fructele (inclusiv cele civile) „se cuvin proprietarului bunului din momentul dobândirii dreptului de proprietate”. În cazul imposibilității perceperii acestora din culpa altuia, se naște dreptul la despăgubire.

Determinarea prejudiciului se face, în mod obișnuit, prin raportare la valoarea de piață a folosinței bunului, respectiv chiria ce ar fi putut fi percepută. În doctrină, se susține că despăgubirea trebuie să acopere atât folosința neexercitată, cât și beneficiul nerealizat (G. Boroi, L. Stănciulescu – „Instituții de drept civil”, Ed. Hamangiu, 2022, p. 92).

În plus, despăgubirea nu este condiționată de rea-credința ocupantului. Odată ce dreptul de proprietate este dovedit, iar lipsa de folosință este certă, reparația se impune.

În concluzie, lipsa de folosință este o instituție juridică ce reflectă exigențele protecției efective a proprietății private, în conformitate cu art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO. Dreptul de a folosi bunul nu poate fi golit de conținut prin tolerarea unor fapte ilicite sau prin impunerea unor restricții fără contraprestație.

Legislația civilă română, sprijinită de jurisprudență și doctrină, consacră obligația de reparație ori de câte ori proprietarul este lipsit, nejustificat sau fără despăgubire, de exercițiul dreptului său de folosință.