LEGEA nr. 196 din 20 iulie 2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor – Procedura de înfiinţare şi înregistrare a asociaţiilor de proprietari

Constituie condominiu:

a)clădiri cu mai multe locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie în care există proprietăţi individuale şi proprietăţi comune;

b)clădiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scări din cadrul clădirii multietajate în cazul în care se poate delimita proprietatea comună;

c)un ansamblu rezidenţial format din locuinţe şi/sau construcţii cu altă destinaţie, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale.

În scopul exercitării drepturilor şi obligaţiilor ce le revin asupra proprietăţii comune, în cazul condominiilor, se constituie asociaţii de proprietari.

La propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, primarul, în baza unei hotărâri a consiliului local, atestă persoanele fizice în vederea dobândirii calităţii de administrator de condominii.

Acest Atestat se emite în baza următoarelor documente:

a)certificatul de calificare profesională pentru ocupaţia de administrator de condominii;

b)cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracţiune de natură economico-financiară;

c)cazierul fiscal.

Asociaţia de proprietari este forma juridică de organizare şi de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un condominiu, cu personalitate juridică, fără scop lucrativ, înfiinţată în condiţiile prezentei legi, care are ca scop administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, menţinerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii.

Asociaţia de proprietari se înfiinţează prin acordul scris a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu.

Anterior constituirii asociaţiei de proprietari, proprietarii unităţilor de proprietate imobiliară din condominii se întrunesc pentru a hotărî cu privire la înfiinţarea asociaţiei de proprietari sau, după caz, la reorganizarea asociaţiei de locatari în asociaţie de proprietari. Totodată, se hotărăşte şi cu privire la persoana fizică sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere şi a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora, data de convocare a adunării de constituire şi la modalitatea de decontare a costurilor generate de această acţiune. Hotărârea proprietarilor se consemnează într-un proces-verbal care se semnează de toţi cei prezenţi.

Cu cel puţin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea proprietarilor de constituire a asociaţiei de proprietari, proprietarii se convoacă prin afişare la avizier şi prin tabel convocator. Tabelul convocator se semnează de cel puţin cincizeci la sută plus unu din numărul proprietarilor din condominiu.

În cadrul adunării proprietarilor pentru constituirea asociaţiei de proprietari se prezintă şi se adoptă statutul asociaţiei de proprietari, care cuprinde cel puţin următoarele informaţii:

a)denumirea, sediul, durata de funcţionare ale asociaţiei de proprietari;

b)scopul asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale;

c)structura veniturilor şi a cheltuielilor, cu respectarea prevederilor legale în vigoare;

d)membrii asociaţiei de proprietari, precum şi drepturile şi obligaţiile acestora;

e)structura organizatorică şi modul de funcţionare, cu respectarea prevederilor prezentei legi;

f)repartizarea cheltuielilor asociaţiei de proprietari, conform legii;

g)condiţiile în care se dizolvă asociaţia de proprietari;

h)modalitatea de soluţionare a litigiilor, relaţiile contractuale, penalizările, cazurile de urgenţă în care se permite, în condiţiile legii, accesul în proprietatea individuală al preşedintelui sau al unui membru al comitetului executiv;

i)asigurarea, după caz, a unui spaţiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfăşura serviciul de administrare şi în care pot fi păstrate în siguranţă documentele asociaţiei.

Statutul asociaţiei de proprietari stabileşte modul de organizare, regulile generale de funcţionare şi atribuţiile asociaţiei de proprietari, ale adunării generale, ale comitetului executiv, cenzorului/comisiei de cenzori şi administratorului de condominii, denumit în continuare administrator, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

Hotărârea proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemnează prin proces-verbal, înregistrat în registrul unic al asociaţiei de proprietari care cuprinde procesele-verbale ale adunării generale, comitetului executiv şi cenzorului/comisiei de cenzori, semnate de toţi proprietarii care şi-au dat consimţământul. Procesul-verbal semnat de către proprietarii care au hotărât constituirea asociaţiei de proprietari constituie anexă la acordul de asociere.

Proprietarii îşi dau consimţământul, de regulă, în adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociaţiei de proprietari. În cazul proprietarilor absenţi, consimţământul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal prevăzut mai sus, în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire.

Cererea pentru dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere şi procesul-verbal al adunării de constituire se depun şi se înregistrează la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.

Acordul de asociere trebuie să conţină:

a)adresa şi individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului de proprietate;

b)numele şi prenumele tuturor proprietarilor asociaţi;

c)descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea condominiului, structura condominiului, numărul de etaje, numărul de proprietăţi individuale structurate pe număr de camere, numărul de clădiri, numărul spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, suprafaţa terenului aferent condominiului, numărul cadastral sau topografic al imobilului şi numărul de carte funciară, pentru imobilele înscrise în evidenţele de cadastru şi carte funciară;

d)enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună, precum şi regulile de folosinţă a părţilor comune potrivit prezentei legi;

e)cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună;

f)declaraţiile pe propria răspundere ale proprietarilor privind informaţiile referitoare la suprafeţele utile şi construite în situaţia în care acestea diferă de cele înscrise în actele de proprietate asupra locuinţelor sau a spaţiilor cu altă destinaţie.

Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridică în baza încheierii judecătorului desemnat de preşedintele judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află condominiul.

Încheierea se dă fără citarea părţilor şi este executorie.

Încheierea este supusă numai apelului în termen de 5 zile de la comunicare, preşedintele asociaţiei fiind obligat să informeze în scris toţi proprietarii în aceeaşi zi, prin afişare la avizier. Apelul se judecă cu citarea părţilor.

Înscrierea ulterioară în asociaţie a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociaţiei de proprietari sau care au dobândit calitatea de proprietari ulterior adunării de constituire, după caz, se face la cererea scrisă a acestora, prin semnarea unui act adiţional la acordul de asociere. Prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, actele adiţionale se ataşează dosarului de înfiinţare a asociaţiei, se păstrează la sediul asociaţiei şi se prezintă compartimentelor de specialitate din cadrul primăriei, la solicitarea acestora.

Acordul de asociere şi statutul asociaţiei de proprietari, actualizate, se depun de către preşedintele asociaţiei de proprietari, ori de câte ori sunt modificări, la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.

Odată cu pierderea calităţii de proprietar în condominiu încetează statutul de membru al respectivei asociaţii de proprietari.

Dacă numărul proprietarilor dintr-un condominiu scade sub 3 ca urmare a unor acte de înstrăinare, proprietarul sau proprietarii cer judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află imobilul încetarea personalităţii juridice.

După dobândirea personalităţii juridice, asociaţia de proprietari se înregistrează la organul fiscal local în a cărui rază teritorială se află condominiul.

După înfiinţarea asociaţiei de proprietari, aceasta se identifică prin denumire, adresa condominiului, încheierea preşedintelui judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află condominiul sau orice alt document emis la înfiinţare în baza legii şi prin codul de identificare fiscală al asociaţiei. Actele emise de către asociaţiile de proprietari cuprind obligatoriu datele de identificare.

Toate asociaţiile de proprietari sunt obligate să afişeze, la loc vizibil, pe peretele exterior al imobilului, în imediata apropiere a căii de acces în condominiu, sediul şi denumirea asociaţiei respective.

Fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar.

În vederea plăţii cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, datele de identificare ale contului bancar se comunică tuturor proprietarilor prin afişare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari.

Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere, în cadrul adunării generale a asociaţiei de proprietari este necesar acordul a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu.

Modificările şi/sau completările trebuie să fie motivate şi aprobate prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari într-o şedinţă convocată şi desfăşurată cu respectarea prevederilor statutului asociaţiei de proprietari şi ale prezentei legi.

Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se înregistrează la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înfiinţare, fără alte formalităţi.