Modul de utilizare a proprietății individuale și a părților comune

LEGE nr. 196 din 20 iulie 2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor – Modul de utilizare a proprietăţii individuale şi a părţilor comune

Utilizarea proprietăţii individuale este stabilită de proprietar în conformitate cu destinaţia acesteia.

Proprietarul poate aduce îmbunătăţiri sau modificări proprietăţii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale în vigoare referitoare la autorizarea executării lucrărilor de construcţii de către autoritatea administraţiei publice competente, fără a pune în pericol integritatea structurală a condominiului, rezistenţa mecanică, stabilitatea şi siguranţa clădirii sau a altor proprietăţi individuale, precum şi buna funcţionare a instalaţiilor aferente acestora.

Modificările suprafeţelor construite sau utile se comunică preşedintelui asociaţiei de proprietari şi organului fiscal local în termen de 30 de zile de la încheierea lucrărilor şi se introduc în cartea tehnică a construcţiei şi în baza de date a asociaţiei, în vederea stabilirii consumurilor corespunzătoare cu noile suprafeţe utile.

În cazul clădirilor cu mai multe locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie şi în cazul clădirilor multietajate constituie părţi comune din condominiu, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel, următoarele:

a)terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia;

b)fundaţia, curţile, grădinile, căile de acces;

c)clădirea propriu-zisă, elementele de echipament comun, inclusiv părţile de canalizare aferente, care traversează proprietăţile private;

d)corpurile de clădiri destinate serviciilor comune;

e)locurile de trecere, scările şi casa scărilor şi coridoarele; pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune; subsolul; coşurile de fum; holurile; instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate individuală; canalele pluviale; paratrăsnetele; antenele colective; podul; pivniţele, boxele, spălătoria, uscătoria; ascensorul; interfonul – partea de instalaţie de pe proprietatea comună; rezervoarele de apă; centrala termică proprie a clădirii; crematoriul; tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere; structura, structura de rezistenţă; faţadele; acoperişul; terasele;

f)alte bunuri care, potrivit legii, actului de proprietate sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.

În cazul ansamblurilor rezidenţiale formate din locuinţe şi/sau construcţii cu altă destinaţie, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, constituie părţi comune din condominiu, dacă actele de proprietate nu prevăd altfel, următoarele:

a)curţile, grădinile, căile de acces;

b)elementele de echipament comun, inclusiv părţile de canalizare aferente, care traversează proprietăţile private;

c)corpurile de clădiri destinate serviciilor comune;

d)locurile de trecere; instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate individuală; canalele pluviale; rezervoarele de apă;

e)alte bunuri care, potrivit legii, actului de proprietate sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.

Schimbarea destinaţiei proprietăţii comune este permisă cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii:

a)numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalţi coproprietari;

b)numai dacă prin aceasta nu se împiedică folosirea în condiţii normale a condominiului de către toţi proprietarii;

c)în baza acordului în scris al tuturor proprietarilor din condominiu;

d)după obţinerea prealabilă a acordurilor, avizelor şi autorizaţiilor necesare prevăzute de legislaţia în vigoare, emise în condiţiile legii de instituţiile/autorităţile abilitate în acest sens.

Zidurile ce separă proprietăţile individuale şi/sau părţile comune dintr-un condominiu sunt proprietate comună.

Zidurile dintre proprietăţile individuale, care nu fac parte din structura de rezistenţă a condominiului, pot fi reamplasate cu acordul proprietarilor apartamentelor sau spaţiilor respective, în baza unei expertize tehnice şi a autorizaţiei de construire, eliberate de autoritatea publică locală, în conformitate cu legislaţia în vigoare, cu înştiinţarea asociaţiei de proprietari.

Zidurile dintre proprietăţile individuale şi proprietatea comună care nu fac parte din structura de rezistenţă a condominiului pot fi reamplasate numai în baza unei expertize tehnice, prin modificarea acordului de asociere, cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu şi a autorizaţiei de construire, eliberate de autoritatea administraţiei publice competente în conformitate cu legislaţia în vigoare, numai dacă prin aceste modificări nu sunt lezate drepturile celorlalţi proprietari din condominiu.

Proprietarii din condominii au obligaţia de a depune la preşedintele asociaţiei de proprietari fotocopii după autorizaţiile de construire pentru executarea lucrărilor, eliberate în condiţiile legii, în scopul recalculării suprafeţelor utile şi a suprafeţelor construite.

Orice modificare a proprietăţii individuale care necesită emiterea unei autorizaţii de construire/desfiinţare, în conformitate cu legislaţia în vigoare, se aduce la cunoştinţa asociaţiei pentru înscrierea în jurnalul evenimentelor din cartea tehnică a construcţiei, prin depunerea în copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor şi a planurilor din proiectul tehnic.

Modificarea instalaţiilor interioare ale condominiului aflate în proprietate comună se realizează numai în condiţiile legii, pe baza unui referat tehnic de specialitate, emis de furnizorul utilităţii, în care se arată efectele modificării instalaţiei respective şi a autorizaţiei de construire. Pe baza referatului tehnic, adunarea generală hotărăşte, cu votul majorităţii a două treimi din numărul membrilor asociaţiei, asupra necesităţii şi oportunităţii efectuării modificării. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice şi a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menţionat.

În cazul în care unul sau mai mulţi proprietari din condominiu doresc modificarea instalaţiilor de distribuţie a gazelor şi modificarea caracteristicilor puterii termice a elementelor de încălzire în interiorul proprietăţilor individuale, aceste lucrări se pot efectua numai în condiţiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul serviciului de utilităţi publice, în care se arată efectele modificării instalaţiei respective. Pe baza referatului tehnic, comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, cu acordul tuturor proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, decide asupra efectuării modificării. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice şi a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menţionat.

Fiecare proprietar din condominiu poate folosi, în condiţiile acordului de asociere, atât spaţiul care constituie bunul principal, cât şi părţile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalţi proprietari şi fără a schimba destinaţia clădirii.

Părţile comune pot fi utilizate de către terţi, persoane fizice sau juridice de drept public şi/sau privat, numai ca urmare a hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu şi cu acordul tuturor proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune, semnat de preşedinte în numele asociaţiei şi avizat de cenzor/comisia de cenzori.

Modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale condominiului, precum şi amplasarea de mijloace publicitare pe faţada şi/sau pe terasa/învelitoare a imobilului, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele asemenea se fac numai cu acordul a două treimi din proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari, al tuturor proprietarilor direct afectaţi şi pe baza autorizaţiei de construire, cu respectarea legislaţiei în vigoare.

Schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, prezente în proiectul iniţial al imobilului, se poate face numai cu avizul scris al comitetului executiv şi cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării.

Odată cu acordul menţionat mai sus, proprietarii direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării şi proprietarul care solicită acordul pentru schimbarea destinaţiei locuinţei sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă semnează şi o convenţie cu privire la declararea activităţii care se va desfăşura în spaţiul respectiv, precum şi numărul de persoane în funcţie de care vor fi calculate cheltuielile pe număr de persoane.

O copie a convenţiei prevăzute mai sus se înmânează preşedintelui asociaţiei de proprietari în vederea anexării acesteia la acordul de asociere.

Anterior modificărilor constructive în cadrul proprietăţilor individuale, proprietarii obţin avizele şi autorizaţiile aşa cum sunt reglementate de legislaţia în vigoare şi au obligaţia să nu pună în pericol integritatea structurală a condominiului sau a altor proprietăţi individuale, precum şi sănătatea populaţiei, conform legislaţiei în vigoare.

În cazul distrugerii în întregime sau parţială a condominiului, se aplică prevederile art. 657 din Legea nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare.

Leave a Reply